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365亚盘研究|楼市“三把锁”下还有哪些“不冻产”?

 

365亚盘研究|楼市“三把锁”下还有哪些“不冻产”?

365亚盘研究,上“冻”的礼物

远见财讯有一位老同志,从事财经媒体工作30多年,不管从资历还是长相来说,都是数一数二的,老年吴彦祖一点都不夸张。

这位老同志现在住在北京南4环里,宋家庄地铁站附近,这里可以说是一个好地方,医院、幼儿园、小学、初中、商场一应俱全。

老同志的女儿打算明年结婚,所以老同志决定把宋家庄150平米的房子卖掉,给女儿买套小户型的新房作为新婚礼物。哎,我也想要这么一个好爹。

在北京“317”新政之前,老同志的房子能卖8万/平方米,现在他把目标价降低到7万,挂出去1个多月了,看房的人不在少数,可是想买的人一个都没有。

看来老同志女儿的新婚礼物要泡汤了……

上“冻“的数据

10月第一周,北京新房和二手房网签量均出现大面积下滑。

据伟业我爱我家市场研究院统计,2017年10月第一周,北京楼市商品住宅(含新建商品住宅和二手住宅)网签总量为98套,与去年国庆长假同期相比下跌76.9%。

其中,新建商品住宅网签78套,与去年国庆长假同期相比下跌63.9%,创下自2005年有网签记录以来新低;二手住宅网签20套,与去年国庆长假同期相比下跌90.4%,创下自2007年有网签记录以来新低。

相同的“剧情”不同的地点

中原地产研究中心统计数据显示

上海十一期间,网签新建住宅178套,同比2016年同期的784套,跌幅达78%;深圳10月前7天签约445套,同比下调13%;南京10月前7日新房网签量下调50%;同期,福州新房网签下调36%。

难道是“十一长假”魔咒吗?

每年的10月首周恰逢国庆长假,受假期影响,多地楼市网签量水平一般处于低位,但国庆期间网签量的高低,往往反映了当年购房人的心理预期以及市场的热度。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析称,整体来说,2017年国庆的北京楼市可谓有史以来最为低迷的一年,这也如实反映了北京楼市受今年“317”新政及之后一系列政策组合拳影响,持续看涨的市场预期被彻底扭转,“量价齐跌”成为当下市场各方的普遍心理预期,市场热度在新政出台后持续大幅降温。

安居客房产研究院首席分析师张波指出,从安居客网站的用户表现来看,今年10月前7天,用户的活跃度环比下降幅度有限,但和去年同期相比则差距十分明显,以一线城市为例,北京同比下降的幅度达47%,上海、深圳分别下降了25%左右,广州下降幅度最小,为4%。

中原地产首席分析师张大伟认为,今年热点城市10月份数据有可能会创下年内最低,低于春节月。今年前9个月的数据显示,北京、上海、广州、深圳等一线城市,年内平均成交跌幅达40%,其中北京跌幅达45%,深圳达47%;此前的二线热点城市中,南京成交下调57%,福州下调60%。

从安居客调研的用户信心指数来看,9月用户信心指数达到今年4月份以来的最低点,仅为100.2%,相比4月的高峰103.6%,下滑了近3.3%。近七成用户认为国家还要继续进行楼市调控,观望态度明显,三个月内不打算买房的用户达到近四成。

三把锁,“冻“住了楼市

楼市走到今天,这三把锁头占据了绝对的主导作用。

第一把锁:限购

有“史上最严”之称的“317”的限贷令来临之后,房地产市场降温明显,印证了“房子是用来住的”这句话。

只要有过贷款记录,不论你是否还清,都不能再算首套。二套房首付比例最少60%以上,且暂停发放25年以上的房贷。除此之外,企业购买的房子,3年之内不得交易。

从3月17日到27日这十天里,北京一共出台了九项调控政策,涉及首付比例、贷款利率、非京籍购房纳税标准、过道学区房、过道学区房,紧接着,“假离婚”购房也行不通了,商改住产品个人也无法购买了。

北京政策一出来,上海、广州、深圳、郑州、厦门、合肥等等也纷纷跟进,都来了个“史上最严”。

房子不能买了,房价还能涨吗?

第二把锁:限卖

你以为限购就完事了吗,还是太天真,后面还有限卖政策等着呢,这次算是彻底把炒房客的路堵死了。

9月22日-23日,重庆、南昌、长沙、南宁、西安、贵阳、石家庄7个城市新一轮调控政策先后出台。除西安新政关于商品房调价需申报外,其余5城包括被媒体爆出的石家庄均是“限卖”新政。

自今年3月北京开启“限售”之风后,全国先后有近40个城市加入限卖行列。

就连一年四季都非常温暖的三亚,却迎来了地产市场的“寒流”。国庆长假后的首个工作日,三亚市将外地人及法人单位,不论是否二套房,限售年份统一拉长至取得不动产权证满5年。这意味着,三亚市成为全国首个住房限售时间最长的城市。

其实,限卖政策的实质是“去杠杆”,去银行的杠杆。

限卖政策出台的前提是已出台限购、限贷等政策,能在限购限贷政策下买房的,要不是刚需,要不就是要付出更多首付、更少贷款的购房者,而后者当房价下跌时对违约的成本会很高。

如果一套200万的房,100万首付(50%),后面房价掉了35%(70万),会不会违约?如果能还得起月供,基本不会违约。如果首付只要40万呢?估计投资违约的情况就很大了。这还没有算上还月供的情况。

限卖政策出台,限个两年、三年,当跌的时候想卖都卖不出了。对于投资客来说,只能呵呵了,对于银行来说,政府已帮它们去杠杆了,系统性风险去掉了。

所以限卖的本质是锁死投机流动性,让投机客来做接盘侠,以限卖的时间换去银行杠杆的空间。限卖目的已然不是调控了,而是防风险。

第三把锁:限贷

限贷之后,售楼处流行这样一句话:“全款买房的往里走,按揭的不要堵门口,公积金贷款的请把共享单车挪一挪。”是不是很形象呢?

限购令的出台通过户籍、购买条件等限制手段,在短期内主要抑制了决定购房的居民以及投机性购买者,从而立即将一部分房屋需求者清除出了市场。

现在全国已经有40个城市加入到了限贷的大军当中。另外我们的央妈也没闲着,对违规发放住房贷款的银行都要罚。

针对违规房贷,4个月时间内,各地银监局对开发商及个人开出了超100张罚单。

目的只有一个,严格控制投机性购房,从源头上切断炒房客的炒房资金。

进入十月,国庆后的第一个工作日,气温骤降。天气冷好解决,只要听妈妈的话多穿两条秋裤就好了。但伴随着淅淅沥沥的秋雨,北京的楼市进入寒冬恐怕也只是时间的问题了。

被“冻“住的,不只有楼市

在经济学中,“流动性”是指某种资产转换为支付清偿手段或者说变现的难易程度。流动性最差的资产是固定资产。固定资产是指企业为生产产品、提供劳务、出租或者经营管理而持有的、使用时间超过12个月的,价值达到一定标准的非货币性资产,包括房屋、建筑物、机器、机械、运输工具以及其他与生产经营活动有关的设备、器具、工具等。

任何投资都以流动性为前提。资产增值是在流动性中产生的。作为投资者最看重的是让钱生钱,因此投资资产的流动性显得尤为重要,要擦亮眼睛寻找那些“不冻产”。

前边已经说到“冻产模范”——房产。要问最好的、最赚钱的投资项目,前两年一定非房产莫属:几年的投资周期就可以坐等房价翻倍,甚至这边入手,倒手就有几十万年的收益,看着别人躺着都能数钱,让不少投资者纷纷转投房地产投资。房价疯涨的势头愈演愈烈之时,房地产调控接踵而至,房产出现了千里冰封、万里雪飘的局面。所以就出现了之前说的老同志的房子从争相购买,到降价也无人问津的场景,中国的房地产成了流动性最差的资产,这是当前政策“冻产”的结果。而且房产投资不是三两万的成本,动辄就是千百万,买到房子以后不能卖,甚至可能看着房价进一步下跌,这么多成本一旦被套在房地产里,想要再拿来投资或是消费就难上加难了,所以房产就变成了不能再伸手的“冻产”。

除此之外外汇也是“冻产家庭成员”。 7月1日,外汇管制新政正式实施,不仅加强管制境外汇款,也调整了民众每日领取现金的大额现金交易报告标准。

凛冬将至,这些不“冻”产要抓住

权力的游戏里有一句台词:winter is coming。这句话放在当今的资本市场里颇为合适。作为投资的首要考虑因素,流动性一直是投资者最为关心的。那么寒冬中,还有哪些资产类别还没上“冻“呢?

流动性最强的“不冻产”当然要数现金,之前咱们也讨论过是否现金为王,但是钱除了需要流动,更需要为我们带来更多的效益。从房地产流出的这些资金更多的流向了以股市、债券、基金为主的“不冻产”

企业债:是由中央政府部门所属机构、国有独资企业或国有控股企业发行的债券,它对发债主体的限制比公司债窄。

其次是国债。国债是国家以其信用为基础,按照债券的一般原则,通过向社会筹集资金所形成的债权债务关系。由于国债的发行主体是国家,所以它具有最高的信用度,被公认为是最安全的投资工具。基于这个特性,国债在资本市场上被普遍当做现金替代品,具有极高的流动性。如今,全球的货币政策开始转向,正逐步推升各国国债的价格,具有高流动性的国债也正逐步回归投资者的视线范围呢。

此外,交易最方便、流动性也好的要数股票。今年到目前为止,美股三大股指均大涨上涨,其中今年55次创新高的纳斯达克指数涨幅更是达到18.87%,成为仅次于恒生指数的全球表现第二好的股指;另外两个指数标普500指数和道指分别上涨了12.11%和13.25%。cfra首席投资策略师sam stovall表示:“当标准普尔500指数在8月和9月上涨时,该指数在年内剩余时间里继续上涨的概率高达81%。”

但是相比美股,华尔街或许更看好欧洲股市。据彭博社报道,尽管欧元区经济复苏强劲,企业获利不断增加,但欧元区股市今年迄今的表现却明显逊于美股,这在很大程度上受到了欧元强势的负面影响。今年以来,欧洲stoxx 50指数上涨了8%,低于标准普尔500指数12%的涨幅。有策略师表示,欧洲股市当前正处于最佳状态,此前欧元的上涨是市场唯一真正的逆风,但欧元升势现在可能正处于完全逆转的状态之下。随着欧元汇率方面的“逆风”正在变成“顺风”,投资者显然可以期待欧股在年底前走出亮眼表现。

而对于港股,在创出10年新高后,大行机构们表达了乐观预期。受内地和海外资金持续涌入提振,香港恒生指数今年第三季度累计涨幅达到14.1%,领跑全球主要股指。自2月触及年内低点18279点以来,恒生指数累计涨幅接近30%。高盛董事总经理刘劲津表示,近期给出“超配”的建议,主要是从基本面和流动性的角度来看,港股潜在回报要好于亚太区整体市场。

作者:匿名

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